viernes 13.12.2019
Suben los alquileres

No es Airbnb, son los fondos y el Santander

El precio del alquiler se ha disparado.  Más de ochenta mil viviendas, propiedad de fondos y bancos, buscan altas rentabilidades y animan una doble burbuja: bursátil e inmobiliaria

Viviendas en alquiler.
Viviendas en alquiler.

El precio de la vivienda en alquiler ha vivido un repunte en España durante 2017 y ha acabado el año con un incremento del 18,4% que ha dejado el metro cuadrado en 9,7 euros al mes. Esas son las cifras que ofrece el idealista.

Todas las capitales españolas registran en diciembre de 2017 precios superiores a los de hace 12 meses, con las excepciones de Cáceres y Barcelona. La ciudad de Barcelona ha visto cómo sus precios bajaban un 2,4% en el último año, situando el precio de sus alquileres en 17,5 euros el metro cuadrado, el más alto de España, a pesar de la reducción . El ritmo de caída parece haberse moderado en el último trimestre, con un decremento del 4,6%.  Madrid finaliza 2017 con una subida interanual en el precio del alquiler de vivienda del 7,9%, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en la capital en 15,5 euros.

El mercado de la vivienda de alquiler ofrece, además, productos como la habitación compartida con unos precios que en las grandes capitales parecen inalcanzables para la mayoría de los que buscan un alquiler.

Una nueva cultura de vivienda, orientada al alquiler, los fondos de inversión, los pequeños especuladores o el turismo, la modalidad de contratación, poca vivienda..., todo conspira en la misma dirección: un insoportable precio del alquiler.

La especulación más culpable que el turismo

El turismo en los centros urbanos y Airbnb en particular han sido señalados como principales culpables por las autoridades locales. Es cierto que la operadora en la red facilita una ocupación de vivienda vacía y mantiene los precios altos, además esconde a verdaderos especuladores que ocultan bajo la economía colaborativa a auténticas agencias inmobiliarias.

Sin embargo, la influencia en el mercado y sus rentabilidades hace tiempo que señala a otros actores.

Una compañía de crowdfunding inmobiliario anunciaba, el pasado 29 de Junio, una operación en la que 144 propietarios se hacían con un inmueble valorado en 152.100 euros, un ático en la zona del Camp Nou. La compañía anunciaba una rentabilidad anual del 10,45%.

Si toman Ustedes una calculadora, podrán estimar unos ingresos anuales de cerca de 16 mil euros, un alquiler mensual de mil trescientos. En el mismo día, se alquilaba un piso similar, 50 metros cuadrados y dos habitaciones, por mil euros. El precio actual ya parece una barbaridad, pero la simple irrupción de la multipropiedad ha encarecido el alquiler un 30%.

El negocio inmobiliario orientado al alquiler está moviendo fuertes inversiones y ofreciendo a quienes tienen liquidez unas rentabilidades que, debido a los bajos tipos de interés, no ofrecen los productos financieros ni la renta variable. Los fondos de inversión que acumularon inversiones en los momentos más difíciles, están empezando a exigir mayores rentabilidades a sus inversiones.

El tipo de contratación es una amenaza adicional para las familias en alquiler. Los contratos de larga duración se firmaron con la nueva legislación en 2010 y 2011 y volvieron al mercado, ya con un importante ajuste en 2015. Muy probablemente, la mayor parte de estos contratos habrán de renovarse trascurridos tres años, a partir de 2018: los expertos temen que estas renovaciones pueden suponer  rentas insoportables para los inquilinos.

Los fondos y la banca al ataque en 2018

Santander y BBVA preparan la salida a bolsa de Testa Residencial . La salida a bolsa de la socimi, que cuenta con una cartera de viviendas de alquiler de 2.200 millones, la convertirá en la tercera en bolsa, tras Merlin Properties Colonial y engordará más todavía el sector inmobiliario, que ha multiplicado su valor casi por cinco desde 2012.

El capital en operaciones inmobiliarias ha alcanzado casi los 17 mil millones, que pertenecientes a bancos y capital extranjero – fondos- buscan una rentabilidad alta, entre otras cosas para poder financiar las operaciones de endeudamiento que lo sostienen.

En realidad los caseros de la gente que alquila piso son, en buena parte extranjeros. Para ser más concretos, ni siquiera tienen cara. Los fondos de inversión internacionales han adquirido en los últimos años a los bancos españoles carteras de créditos fallidos, cuyo subyacente son casas, por miles de millones de euros. Y muchas van a ofrecerse en arrendamiento en grandes capitales españolas, principalmente Madrid y Barcelona, además de viviendas en otras zonas muy turísticas.

El Santander ha puesto en manos de Blackstone los 8000 millones en vivienda que heredó del Popular. El BBVA puso en manos de Cerberus, 4000 millones. Goldman Sachs y Oaktree  se han quedado con viviendas de la Sareb. Solo en Madrid, Barcelona y Valencia, los fondos sumarán 78.000 viviendas

El valor en bolsa del sector se ha multiplicado casi por cinco desde 2012. Ha pasado, en concreto, de 3.620 millones de euros a 16.728 millones. Es decir, se ha multiplicado casi por cinco. se trata, en realidad, de fondos y capital netamente especulativos. La apuesta de George Soros en Hispania es uno de tantos ejemplos.

De la capitalización del sector, el 73% está copado por socimis, la fórmula elegida para cotizar, básicamente sus ventajas fiscales, como la exención del pago del Impuesto de Sociedades, amén de las bonificación del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales.

De las 48 socimis que cotizan, este año se han incorporado 14 y una de las inmobiliarias, Colonial, se ha reconvertido a la misma fórmula. Es la segunda de más peso (con una capitalización de 3.115 millones) después de Merlin Properties (5.190 millones); son las dos sociedades con menos inversión extrajera declarada (23% en Colonial y 7% en Merlin). En el resto de las más importantes –AxiareHispania y Lar-, esa inversión llega hasta el 75%.

Santander y Blackston romperán el mercado

La operación inmobiliaria de ambos agentes se basará en un crédito de siete mil millones. Como puede entenderse, un endeudadamiento de esta naturaleza presionará las rentabilidades y los precios, encareciendo un mercado cada vez más insotenible.

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