Las últimas cifras publicadas que atañen al sector no dejan lugar a dudas acerca de la que todavía va a seguir cayendo. El Ministerio de Vivienda anunciaba recientemente que en el tercer trimestre del 2008 se habían iniciado un 50% menos de viviendas que en el mismo periodo del ejercicio anterior, un porcentaje que pone de relieve la magnitud del parón de este sector, como consecuencia de su propia crisis, de la crisis económica y de la escasez de crédito para las empresas y las familias que desde hace más de un año atenaza a la economía española. Otra cifra más, el número de compraventas de viviendas cayó un 32% en los nueve primeros meses del año, y los motivos son los mismos que los que frenan el inicio de nuevas edificaciones.
Aún así, el dato más inquietante de todos posiblemente es la caída del precio del suelo, que se redujo el 9,8% en el tercer trimestre, respecto al mismo periodo del 2007, según los datos del Ministerio de Vivienda. Y aquí está, probablemente, el punto más preocupante para el sector.
El valor del suelo ha actuado en los últimos años como garantía para que las inmobiliarias obtuvieran créditos de la banca y las cajas de ahorros con los que llevar a cabo sus proyectos. Pero cuando el valor de la garantía, cae, los acreedores exigen que se cubra la diferencia, y la pregunta es cómo lo van a hacer las inmobiliarias si no venden pisos o, si lo hacen, es con descuentos que, en algunos casos, ya superan el 50% sobre el precio de salida.
El Gobierno ha querido aliviar la situación aprobando que la depreciación de activos no constituya un motivo de quiebra de una empresa. Sin embargo, cuando las inmobiliarias están muy endeudadas y han aportado como garantía ese suelo que empieza a valer cada vez menos, resulta difícil pensar que esa medida del Ejecutivo pueda aliviar su situación. Más bien, todo va a depender de las negociaciones entre las entidades crediticias y las inmobiliarias, sin bien aquellas ya están demasiado cargadas de problemas relacionados con los créditos a la vivienda y, aunque lo más lógico sería utilizar la vía de ayudar a las empresas a reestructurarse y salir adelante, no todos los bancos y cajas de ahorros pueden permitirse el seguir esta estrategia.
La cosa se complica aún más si tenemos en cuenta las perspectivas del sector para los próximos años. El BBVA acaba de publicar un informe en el que estima que los precios de la vivienda van a caer un 25% de media, pero sus previsiones pueden haberse quedado cortas a tenor de lo que ya se ve en bastantes ciudades españolas, en las que ya aparecen anuncios de venta de pisos con descuentos de hasta el 50% o incluso más.
Es decir, que las inmobiliarias van a tener que acostumbrarse a ingresar menos por cada piso que vendan. En el futuro, esto no representará un problema porque las promotoras adaptarán sus planes y sus costes a esta nueva realidad, en la que contarán a su favor con un suelo más barato si tienen que comprarlo. El problema está en el presente, cuando han pagado el suelo muy caro y han tenido que contratar trabajadores con sueldos muy altos debido a la escasez de personal especializado en las distintas actividades relacionadas con la construcción de una vivienda.
En cierto modo, y ante este difícil panorama, no es de extrañar que los promotores dijeran que antes de rebajar en un 40% el precio de un piso preferían que se lo quedara el banco. Semejante declaración pone de manifiesto que todavía hay quien no se entera de cómo están las cosas en este país y que ya no se puede seguir trabajando con tasas de beneficios del 100% e, incluso, superiores.
Pero también que hay promotoras que lo están pasando verdaderamente mal, a las que se les acumulan los problemas y para quienes las cifras que acaba de publicar el Ministerio de Vivienda y las perspectivas de futuro para el sector constituyen un más que serio motivo de inquietud. Los problemas, por tanto, parecen lejos de haber tocado fondo y, en este sentido, el 2009 puede venir como un año aún más negro que el 2008.