Claves para entender las cláusulas suelo

¿Qué se sabe hasta ahora?

El Tribunal Supremo decidió que todas las cláusulas suelo que han utilizado diferentes entidades de crédito en hipotecas son inválidas porque no son lo suficientemente claras.

En una hipoteca a tipo variable la cantidad que se paga varía en función del Euríbor más -en el 90% de ellas- un diferencial fijo. El índice puede subir o bajar y con ello la cantidad que se paga cada mes, pero cuando se introduce la cláusula se impone un ‘suelo’ que significa que aunque el Euríbor baje por debajo de la cantidad fijada, lo que se paga no disminuye. En la época del 'boom' inmobiliario, con el Euríbor en máximos, este tipo de cláusulas eran muy utilizadas porque también se establecía un ‘techo’ (al menos en muchas de ellas) que el recibo no podía sobrepasar.

Ahora, cuando un juez declara nula una cláusula obliga a devolver el dinero abonado por el pagador desde el 9 de mayo de 2013. Todavía queda por conocer si las entidades deberán abonar más allá de esa fecha. Esa decisión la tomará el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea a finales de año.

¿Por qué el 9 de mayo de 2013?

La fecha del 9 de mayo corresponde a la primera sentencia del Tribunal Supremo en el que establecía que las cláusulas no eran válidas si no se habían incluido con total transparencia. En aquel momento, el Supremo consideró nulas las cláusulas establecidas por BBVA, Cajamar y Novacaixagalicia (hoy reubatizada como Abanca).

En los siguientes meses y años, diferentes juzgados españoles han estimado recursos contra estas cláusulas. A primeros de abril, el Juzgado de la Mercantil número 11 de Madrid estimó la macrodemanda de Adicae (que agrupa a más de 15.000 afectados) y declaró nulas las cláusulas de 40 bancos y cajas y ordenó abonar las cantidades “indebidamente” pagadas desde el pasado 9 de mayo de 2013.

Ahora queda por dilucidar si a las sentencias se les aplica la retroactividad, es decir, si se devuelve la cantidad pagada desde el principio de los contratos o si se mantiene la fecha de mayo de 2013.

¿Cuándo se conocerá?

El Tribunal Supremo no ha querido pronunciarse hasta que el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emita su decisión al respecto. La sentencia no se conocerá hasta finales de año, pero el 12 de julio podría conocerse un avance de la resolución. Ese día el Abogado General del tribunal europeo emitirá el dictamen preliminar.

El informe del Abogado General no es vinculante a la decisión, es decir, que no tienen por qué coincidir. Aunque la realidad constata que en la gran mayoría de las ocasiones ambas coinciden.

¿Por qué la anulación de las cláusulas no afecta a todas?

En este punto, muchas informaciones son contradictorias. El Tribunal Supremo, en su sentencia del 9 de mayo de 2013, decretó que en todos los casos de cláusulas abusivas hay que devolver al pagador lo abonado e instó a las entidades a eliminar este tipo de condiciones en sus futuros contratos. La clave radica en el término de “abusivas”, utilizado por el alto tribunal español. La dificultad estriba en decidir cuándo es así y cuando no.

La famosa sentencia de mayo hacía referencia a que este extremo no se podía juzgar en función de la desproporción o desequilibrio que generaban en el “precio”. En el Artículo 4.2 de la directiva 9/93 explicaba que “no debe referirse ni a cláusulas que describan el objeto principal ni a la relación precio calidad, salvo que sea oscura”. Por lo tanto, el Supremo dictaminó que las cláusulas eran abusivas cuando no eran transparentes o habían sido impuestas sin informar debidamente al cliente.

¿Qué características deben reunir para ser abusivas?

Para que un tribunal pueda anular y exigir la devolución del dinero abonado debe cumplir los requisitos de la Orden de Transparencia del 5 de mayo de 1994. El primero, es que el notario no advirtiera expresamente de la existencia de esta cláusula y lo consignara en la escritura. El segundo, sería un “examen de comprensibilidad real”, es decir, aclarar si el consumidor era totalmente consciente del efecto que tendría la imposición de esta cláusula en la hipoteca y cómo le podía perjudicar.

A pesar de ello, cada vez son más los jueces que han declarado ilegal la cláusula suelo alegando falta de información precontractual. Por todo ello, es necesario que la denuncia sea individual porque cada caso puede ser distinto.

¿Qué hacer si se tiene una?

La primera medida es acudir a negociar con la propia entidad. Algunos bancos han decidido retirarlas de manera voluntaria. Si no, se puede optar por el denominado amago de subrogación. Se trata de acudir a otra entidad e intentar cambiar la hipoteca por otra en la que ya no este dicha cláusula (los bancos ofertan cambios de hipotecas con frecuencia). Una vez conseguido, se acude a la entidad original donde se contrató el préstamo y se presenta la nueva oferta a la espera de que éste la iguale o mejore.

Si ambas fracasan, se puede optar por la vía legal. En primer lugar, se puede denunciar al servicio de Atención al Cliente de la entidad. Si tampoco se llega a un acuerdo, la denuncia se eleva al Banco de España. En último lugar, quedaría la opción de la vía legal acudiendo a un abogado o una asociación de consumidores.

Las asociaciones a las que acudir

Existe un número amplio de abogados especializados en la materia y algunos bufetes han anunciado ofertas pero el coste sigue siendo elevado. Por ello, algunas asociaciones dan la oportunidad de ofrecer asesoramiento legal e incluso presentar demandas colectivas, que ayudan a reducir los costes.

Entre las más conocidas destaca Adicae, que posee una plataforma de afectados. Denuncias Colectivas es otra asociación especializada en reclamaciones judiciales de colectivos afectados por el suelo hipotecario. Hay otras menos especializadas como Facua o la OCU, que también asesoran a damnificados.