El concepto zona tensionada de alquiler se viene utilizando desde hace algunos años, pero se ha hecho especialmente popular a raíz de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda.
Con él se hace referencia a aquellas regiones en las que el alquiler ha subido de manera constante y sostenida. Con la nueva regulación, se pretende gestionar estos espacios de una forma más eficiente, a fin de garantizar que el alquiler sea accesible para quienes buscan una vivienda pero no desean o no pueden comprar una.
Concepto de zona tensionada de alquiler
Con la nueva legislación, se va a considerar zona tensionada aquella en la que se den dos circunstancias que no necesariamente deben producirse a la vez.
La primera condición que da lugar a que un barrio o un municipio sea declarado como zona tensionada de alquiler es que el coste medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos mensuales de la unidad familiar o de la persona.
A fin de calcular este porcentaje, se tienen en cuenta las cantidades medias que pagan los inquilinos en concepto de renta y de gastos asociados.
Una zona también será considerada tensionada respecto al alquiler si el precio de compra o arrendamiento sube un mínimo de tres puntos porcentuales más que el Índice de Precios al Consumo (PIB) en la Comunidad Autónoma en la que radique. El crecimiento debe ser acumulado en los cinco años anteriores a que la zona sea declarada como área residencial tensionada.
Son los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas quienes ejercen las competencias en materia de vivienda, por lo que son estas entidades quienes deben determinar si una zona está o no tensionada respecto al alquiler.
Más de un 20% de las localidades son zonas tensionadas
Atendiendo a los criterios que establece la Ley de Vivienda, se estima que algo más de 1.400 municipios en España pueden considerarse como zona tensionada. Esto representa algo un poco más del 20% de la totalidad de las localidades existentes en el país.
Barcelona, que es una de las ciudades en las que el alquiler resulta más caro, ha pasado de tener tres distritos considerados como zona tensionada, a que todos sus distritos lo sean, porque cumplen algunos de los dos criterios establecidos en la ley para ser calificados como tales.
En la provincia, todos los pueblos costeros se consideran zonas tensionadas. Entre ellos El Prat de Llobregat, Viladecans y Gavà.
Madrid tiene una situación similar a la de Barcelona. Si antes tenía nueve distritos dentro de lo que se consideraba zona tensionada de alquiler, con la nueva legislación ahora sus 21 distritos tienen tal calificación.
En los distritos de Usera, Centro, Puente de Vallecas y Carabanchel es donde los inquilinos tienen que dedicar una mayor parte de su salario al pago del alquiler, entre un 32,3% y un 30,3%. Por el contrario, en los distritos de Chamartín, Moncloa y Salamanca, los inquilinos destinan entre un 19,8% y un 23,1% de su salario a pagar la renta.
Con la anterior legislación, en la Comunidad Valencia apenas había zonas tensionadas para el alquiler, pero eso ha cambiado. Municipios como Jávea, Calpe, El Campello o Denia cumplen ahora los requisitos para ser declarados zonas tensionadas.
En Andalucía, la mayor parte de los municipios que cumplen las condiciones para ser zonas tensionadas de alquiler se encuentra en la Costa del Sol, como Estepona, Mijas, Marbella o Fuengirola.
En la región andaluza es especialmente destacable el caso de Benahavís, donde los inquilinos dedican una media del 51,4% de su salario al pago del alquiler.
¿Qué implica la declaración de zona tensionada de alquiler?
Uno de los objetivos de la Ley de Vivienda es facilitar el acceso a un alquiler. En las zonas consideradas como tensionadas, los precios de los alquileres van a estar regulados y topados, sin importar si los inmuebles pertenecen a grandes o pequeños propietarios.
El precio máximo viene establecido en función del tipo de contrato y de quién sea el propietario.
En el caso de los pequeños propietarios, se indexará el precio del nuevo contrato al del anterior contrato en vigor. Es decir, que no podrán cobrar más a su nuevo inquilino de lo que le cobraban al anterior.
Para los grandes tenedores se va a aplicar un índice de contención de precios que está por definir.
Además, con independencia de si la vivienda está o no en una zona tensionada de alquiler, será siempre el propietario el que pague los gastos y honorarios de la agencia que se encargue de la gestión para alquilar a casa.
Tampoco será posible aumentar el precio del alquiler a través de gastos extras como el pago del recibo de la comunidad, de la tasa de basuras, etc. Y queda prohibido que por acuerdo entre las partes se puedan dejar sin efecto las prescripciones que señala la Ley de Vivienda (algo que antes sí permitía la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Los alquileres siguen batiendo récords
A pesar de las medidas de control del precio de los alquileres que se han ido adoptando en los últimos años, el precio medio del alquiler no ha dejado de subir.
Según datos de Fotocasa, el alquiler marca máximos históricos en España. Cerró 2022 con un incremento anual del 7,4%, y desde que comenzó 2023 el precio medio de alquilar una vivienda no ha dejado de subir.
35 capitales experimentaron subidas del precio de los alquileres durante el mes de abril. El incremento más pronunciado se dio en León con una subida del 5% con respecto a marzo. Por el contrario, en Castellón de la Plana se produjo una bajada de precio del 1,7%.
Partiendo del salario bruto medio en España, los españoles dedican una media del 43% de su sueldo a sufragar el alquiler de una vivienda de unos 80 metros cuadrados.
En Cataluña, Baleares y Comunidad de Madrid, la media de ingresos mensuales que se destinan al alquiler de una vivienda es del 58%.
De cara al futuro, los especialistas creen que la limitación a la hora de fijar el precio de los alquileres debido a la existencia de zonas tensionadas podría frenar la compraventa de viviendas por inversión. Esto supondría una bajada del precio de compra, pero podría afectar negativamente a la oferta de inmuebles disponibles para alquilar, que se vería reducida.