En el año 2020, se aprobó en Cataluña la controvertida Ley 11/2020 que limitó los alquileres imponiendo un tope máximo al precio, el cual estuvo vigente durante año y medio hasta que el Tribunal Constitucional declaró nula la ley.
El Parlament Catalán aprobó esta ley con una clara intención: resolver el problema de los alquileres de vivienda que afectaban a la Comunidad Autónoma, interviniendo los precios de los considerados mercados tensionados.
En las propias palabras de la Generalitat, impulsor de dicha ley, se tenía como finalidad “contener y moderar el precio del alquiler en determinadas zonas que, por sus características, no garantizan tener viviendas de alquiler a un precio accesible, de manera que se obstaculiza el acceso a toda la población”. Así, se lograría que la población pudiese acceder a una vivienda a un precio asequible.
Sin embargo, las medidas bienintencionadas trajeron efectos adversos. Y es que al final, como así expresaba Milton Friedman, “uno de los más grandes errores es juzgar a las políticas y programas por sus intenciones, en lugar de por sus resultados”.
Breve explicación de la Ley 11/2020
La Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, entró en vigor en septiembre del 2020. Afectaría únicamente a aquellos municipios o áreas de este con un mercado de vivienda tensionado y que dispusiese de índice de referencia del precio de alquiler.
La ley define de la siguiente manera los mercados tensionados: municipios con más de 20.000 habitantes en el que aplica al menos una de las siguientes condiciones:
- i) en los últimos 5 años, el crecimiento del alquiler ha sido, anualmente, 3 puntos superior a la inflación
- ii) la renta de alquiler media ha aumentado a un ritmo mayor que el promedio regional;
- iii) los hogares destinan al pago del alquiler más del 30% de su renta media o
- iv) los hogares jóvenes (menores de 35 años) gastan más del 30% de sus ingresos en alquileres.
Estas áreas se concentran en su mayoría en la ciudad de Barcelona y sus alrededores. Dentro de la ley se hacían ciertas excepciones que excluían ciertas viviendas de la aplicación de la norma.
En definitiva, en las áreas afectadas, los precios del alquiler de la vivienda no podían aumentar respecto al contrato anterior, y no podían superar el índice de precios de referencia marcado por la Generalitat. Se trataba de un control del precio del alquiler de segunda generación, con una fuerte inspiración en el ejemplo berlinés.
No obstante, la vida de esta ley llego parcialmente a su fin en marzo de 2022, cuando el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales y nulos varios artículos referentes al régimen de limitación de rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda previsto en la Ley 11/2020 por extralimitarse el Parlament en sus competencias.
Sucintamente, la competencia en cuanto a la fijación de las bases de las obligaciones contractuales (como lo es la fijación del precio de los arrendamientos) como las modificaciones o modulaciones son competencia exclusiva del Estado, no resultando competente las comunidades autónomas para legislar sobre esta materia.
Aproximación teórica
Tras el fin del tope al precio del alquiler en Cataluña, ya se podía evaluar empíricamente los efectos de esta ley. Pero antes, es interesante hacer una aproximación desde la teoría económica primero, puesto que las consecuencias empíricas que se han hallado ya habían sido advertidas por muchos economistas.
No solo para el versado en Economía, sino también para el neonato estudiante de la carrera o para el curioso en la materia, los efectos de un control sobre el precio de los alquileres eran en gran parte predecibles. En un mercado competitivo (muchos oferentes y muchos demandantes) un tope máximo al precio del bien en cuestión tiene una consecuencia directa: exceso de demanda (o lo que es lo mismo, escasez de oferta). Utilizaré el siguiente gráfico para ilustrar al lector.
Supongamos que en esta ciudad el mercado está en equilibrio en el punto Pe H1. Tenemos una curva de oferta S1 (totalmente inelástica porque a un cambio en el precio, en el corto plazo el stock de vivienda de alquiler disponible, H1, no puede variar) y una curva de demanda D. Como ha sucedido recientemente en grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Seattle, Londres, Nueva York…), la demanda aumenta (curva D’).
Que más gente quiera alquilar una vivienda, con el stock de vivienda constante, empuja los precios hacia arriba, situándonos en el punto P’. Con este precio, los constructores tendrían fuertes incentivos para aumentar el stock de vivienda disponible (lo que representa b en la curva de flujo de nuevas viviendas SΔH) y esta se ajustase rápidamente a la demanda (H1’).
Sin embargo, en esta ciudad se decide que no es “justo” un precio tan alto por la vivienda. Debido a esto , se pone un precio máximo a esta, por lo que el futuro precio para el alquiler no podrá ser superior a Pc.
¿Cuál son las consecuencias? En este caso, el incentivo de los constructores a construir nueva vivienda será menor (su ganancia pasará a ser sólo c) Por ende, en el largo plazo se llegará de forma más lenta al nuevo punto de equilibrio. El problema es en el corto plazo. Los propietarios retiran su vivienda del mercado de alquiler debido a la bajada de beneficios que no compensa sus costes y destinándola a otros usos. Se genera un exceso de demanda: no existe vivienda suficiente para cubrir los deseos de todas esas personas que quieren alquilar.
Otros efectos colaterales pueden ser la aparición de un mercado negro, escapando así a esta regulación fijando precios más altos o la menor calidad de las viviendas arrendadas debido a retornos esperados más bajos. Esto es explicado en mayor detalle por el economista David Cuberes.
Evidencia empírica
Recientemente ha visto la luz el trabajo de los economistas Monras y Montalvo donde estudian los efectos del tope máximo al precio del alquiler en Cataluña a raíz de la Ley 11/2020.
Uno de los resultados más destacados corresponde a la efectividad de la medida y el efecto a lo largo de la distribución de precios. Según han hallado, la ley consiguió reducir el precio del alquiler de vivienda en el corto plazo, situándose esta reducción en el 5% de media.
Sin embargo, los efectos fueron desiguales, produciéndose un efecto adverso. Se dio una convergencia de precios: mientras que en las propiedades más caras se redujo el precio, las más baratas sufrieron subidas. Además, los efectos entre municipios tensionados y no, fueron diferentes. Esto se representa en el siguiente gráfico.
Otro de los efectos a destacar, consecuencia directa del control de los precios, es el descenso de la oferta de viviendas en alquiler. Según estiman utilizando las variaciones de los contratos mensuales, la reducción ha sido de un 10% de la oferta, concentrándose principalmente en aquellas viviendas por encima del índice de referencia, las más castigadas por dicha ley, que han salido del mercado.
Este efecto podría acarrear consecuencias como el desplazamiento de viviendas caras de alquiler a la venta, desplazamiento de la demanda a zonas no tensionadas encareciendo estas, y la reducción de futuras construcciones por falta de incentivos.
Asimismo, la calidad de los inmuebles baja puesto que los mejores son expulsados de la oferta de alquiler. Véase el siguiente gráfico para ilustrar lo comentado.
Éxito y miseria
Los efectos hallados en el trabajo de investigación publicado por Esade coinciden con lo predicho por la teoría económica, y va en consonancia con otros estudios de campo sobre esta materia.
Resulta paradójico como esta medida sigue teniendo tanto éxito político como mediático a pesar de sus demostrados efectos adversos. Dentro de la ciencia económica existen pocos temas con un consenso mayor como es la ineficiencia de los controles de precios. Estos controles distorsionan los precios del mercado.
Esta circunstancia es de vital importancia puesto que como agudamente apuntaba F.A. Hayek, los controles de precios dejan de suministrar la información necesaria para que los individuos en el mercado modulen su comportamiento y dirijan sus recursos allá donde abundan o escasean exclusivamente por el hecho de una variación en los precios de los bienes.
El sistema de precios actúa como brújula de la economía de mercado. Un control sobre los precios impide que estos cumplan su función esencial para la correcta coordinación entre la oferta y la demanda.
A pesar de esto y de la numerosa evidencia empírica en contra de estos controles, muchos políticos continúan defendiendo y aplicando este tipo de medidas.
Las causas deben quedar claras para el lector. En primer lugar, el coste presupuestario de la medida es escaso. Aunque tenga efectos negativos sobre la oferta, el cortoplacismo de las legislaturas apremia, y así se da la sensación al votante de que efectivamente se está haciendo algo para defender sus intereses.
De los problemas en el medio-largo plazo ya se encargará otro. Y el segundo problema es la existencia de sesgos que nos hace aferrarnos a creencias falsas, sobre todo si son simples y se propagan fácilmente.
Es fundamental seguir investigando y divulgando los problemas de estas políticas. Esta ley fue derogada en Cataluña, pero sus medidas respecto a controles de precios del alquiler se encuentran replicadas en gran parte en el Anteproyecto de la Ley para el Derecho a la Vivienda. Afrontemos el problema de oferta de forma realista y no caigamos de nuevo en el mismo error.