domingo 15.12.2019
EMPRESAS

Expira el plazo para las demandas por defectos del “boom” inmobiliario

Las consecuencias del “boom” inmobiliario de los últimos años son por todos conocidas, tanto las macroeconómicas como las que afectan a la economía doméstica

Las viviendas hipotecadas vuelven al terreno positivo.
Las viviendas hipotecadas vuelven al terreno positivo.

Las consecuencias del “boom” inmobiliario de los últimos años son por todos conocidas, tanto las macroeconómicas como las que afectan a la economía doméstica, que en muchos casos se resumen en tener que afrontar todos los meses alguna hipoteca a un precio que puede ser exagerado, destinando a ella gran parte de los ingresos familiares.

Pero no acaba aquí el calvario de los hipotecados, que además tienen que asumir o afrontar, en no pocos casos, defectos estructurales de sus viviendas como consecuencia de una defectuosa ejecución de la obra, normalmente en forma de derramas de gastos de comunidad.

Estos defectos constructivos pueden aparecer por muchos motivos, achacables o no la construcción, previsibles o imprevisibles, evitables o inevitables, pero en algunas ocasiones suelen estar relacionados por la defectuosa ejecución de alguno de los agentes que forman parte del proceso constructivo; las empresas, las promotoras, constructoras, arquitectos, etc.

Si estos defectos son por el incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones de cualquiera de los agentes involucrados en la ejecución de la obra, son susceptibles de responder por ellos y, además, tienen la obligación de estar cubiertos por una póliza de Seguro de Responsabilidad Decenal (hasta diez años después de la entrega de la vivienda) para los edificios cuyo destino de uso sea el de vivienda.

Algunos presidentes de comunidad o propietarios, por desconocimiento, en vez de reclamar al responsable que ha provocado el defecto, encargan directamente a una nueva sociedad constructora o promotora y a un nuevo técnico que lo arreglen, con el coste que conlleva para su comunidad de vecinos. Sorprendentemente, son pocas las veces que se inician acciones legales contra los agentes o contra las aseguradoras de estos, posiblemente porque no es fácil ejercitarlas por ser necesario un minucioso trabajo previo de peritaje y constitución de la prueba que puedan determinar, en su caso, cuál o cuáles de los agentes antes mencionados son los que tienen que responder de los defectos constructivos.

La LOE establece los plazos de garantía que comprenden los periodos de tiempo durante los cuales debe surgir el daño para que esta sea susceptible de aplicación. El plazo de garantía para los edificios que se construyeron al inicio del “boom” inmobiliario está a punto de expirar. Básicamente se establecen tres plazos de garantía sin posibilidad de interrupción ni suspensión: de 10 años para los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio (pilares, tejados, columnas, etc.), que suelen ser reparaciones de una cuantía extraordinaria por la dificultad de ejecución de esos arreglos en una obra terminada y habitada; de 3 años por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones; y de solo un año por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos o acabado de las obras.

Es importante resaltar que, para el cómputo del plazo, debemos tener en cuenta la fecha de suscripción del Acta de Recepción y no la fecha de terminación de la obra. Asimismo, las acciones de responsabilidad mencionadas prescriben en el plazo de dos años desde que haya tenido lugar el daño en particular.

En muchas ocasiones estos plazos expiran, no porque no se pongan de manifiesto estos defectos, sino porque normalmente los usuarios de las viviendas o plazas de garaje no son técnicos. Por lo tanto, no son capaces de valorar, por ejemplo, que una humedad en un garaje puede responder a una simple rotura de una tubería o, por el contrario,  que el motivo de la misma sea que no se ha tenido en cuenta en el proyecto arquitectónico un acuífero que pasaba por debajo de donde ahora está el edificio y que, tras el paso de los años, “lava” –como dicen los técnicos- los cimientos, provocando movimientos en las estructuras que luego no son nada fáciles ni baratos de arreglar. Y, cuando el presidente o el administrador de la comunidad se enteran de este defecto, es demasiado tarde para ejercitar las acciones antes mencionadas porque los abogados de las aseguradoras se acogen a mil argucias para alegar que ya ha expirado el plazo para iniciar la reclamación.

Es importante poner de manifiesto que, por las fechas en las que estamos y por el volumen y calidad del “boom” de la construcción que vivimos hace ya casi 10 años, para muchos llega el momento de analizar y tomar una decisión, con la ayuda de técnicos en la construcción y abogados con experiencia en la preparación de este tipo de reclamaciones, para subsanar los defectos que pueda tener el edificio, recogiéndolos con anterioridad en informes periciales, de tal forma que las aseguradoras o agentes de la construcción no se zafen de su responsabilidades.

Comentarios