Proliferan desde hace unos días las iniciativas de entidades financieras de diversos tipos (bancos y cajas) que tratan de vender pisos a toda costa pero, sobre todo, rebajando de forma agresiva los precios. Hay ofertas de rebaja que hablan del 20% de descuento, otras del 30% y algunas hasta del 40%. En algunos casos, estas rebajas son adicionales a otras previas, o al menos eso dicen. Lo que está claro es que la vivienda está sometida en estos momentos a una puja masiva a la baja con la finalidad de aligerar los stocks invendidos de viviendas que algunas fuentes cifras en torno al millón de unidades (varía si se contabilizan también o no las viviendas situadas en zonas costeras) que tienen las entidades financieras en sus manos o directamente las compañías promotoras inmobiliarias.
Para los bancos y cajas, se trata de una operación destinada a frenar el rápido aumento de la tasa de morosos, que siempre desluce la imagen de la entidad. Para las inmobiliarias, una operación de supervivencia en la mayoría de los casos, ya que la mayoría de los promotores se embarcó en ambiciosos planes de crecimiento que acabaron con compras masivas de suelo en las que situaron su liquidez y sus elevados beneficios de los últimos años.
Ahora se encuentran con edificios enteros sin vender y, sobre todo, con mucho suelo, a precio de coste altísimo y, por lo tanto, invendible, dadas las actuales circunstancias de la demanda. No hay empuje comprador alguno, no se inician nuevas promociones y no hay, por lo tanto, aquella avidez de hace aún dos años por controlar la mayor cantidad de suelo calificado posible, porque en ello residía la clave del éxito futuro. Todo eso se ha frenado en seco y la mayor parte de los promotores se encuentra con elevadas existencias de suelo (algunos incluso sin calificar, aunque a precios similares a los mejor calificados), a veces financiado con crédito, lo que significa que los bancos tienen en sus carteras de crédito y en sus balances algunos activos con alta precariedad, ya que su valor se acerca a cero. Ni la amenaza del embargo sirve de gran cosa a las entidades financieras para recuperar el dinero del crédito.
En estas condiciones, el intento de acercar la oferta a la demanda, que se habían distanciado de forma espectacular hasta llevar a la paralización del mercado, es una estrategia adecuada, aunque la cuestión está ahora en ver a partir de qué niveles de precio empezará a aparecer demanda solvente para que se reanude la venta y compra de viviendas. Los precios que se están ofreciendo, con rebajas brutales, están lógicamente desprovistos en su mayor parte de la importante plusvalía con la que los promotores recargaban el precio de venta de las viviendas. Los bancos y las cajas se han quedado con muchos inmuebles, en los cuales el coste de la hipoteca pendiente de amortizar permite acercar de una forma mucho más acusada el precio de venta final a los bolsillos de los compradores posibles.
La cuestión ahora está en ver si esa demanda va a entrar a los nuevos precios o, por el contrario, prefiere esperar a que la situación empeore para adquirir la vivienda de sus sueños a precios aún más bajos. Las condiciones del mercado de trabajo, con cuatro millones de personas en paro, no permiten abrigar muchas esperanzas en lo que se refiere a la aparición de compradores. Sencillamente, la inmensa mayoría de los parados nunca va a comprar una vivienda incluso si se le ofrecen a la mitad de precio, entre otras cosas porque se supone que los bancos y las cajas han reforzado sus criterios de concesión de créditos y rechazarán la demanda de personas que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca, por mucho que hayan bajado tanto el precio del piso como el de la hipoteca, es decir, los tipos de interés. El Gobierno acaba de abrir una vía de acceso a la financiación hipotecaria, con aval del ICO, para tratar de resolver algunas de estas situaciones. Aún así, la demanda de viviendas, con la presión inmigratoria en mínimos e incluso algunos pensando en el retorno, escasea. Y todo indica que va a seguir débil por algún tiempo, por mucho que pisos y tipos de interés estén ya a precio de saldo. La ofensiva bancaria de pisos a precio de hipoteca quizás sirva para aliviar un poco las cifras de morosos, pero no para mucho más.
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