Por primera vez desde hace casi cinco años, el tipo Euribor a un año se ha situado en su cotización diaria este miércoles por debajo del 2%. Este hecho, en vísperas de la reunión del Banco Central Europeo (BCE), que este jueves bajará previsiblemente el tipo básico hasta el 1,50%, puede consolidar el abaratamiento de las hipotecas, con un efecto estimado superior a los 10.000 millones de euros a lo largo del año, dando por válida la previsión que apunta hacia el 1% como nivel del Euribor más probable para finales de año.
La bajada del Euribor, que por una vez se ha anticipado al descenso de los tipos oficiales, aliviará los costes financieros de las familias que tengan sus créditos referenciados a este índice (que no es el único, aunque sí el mayoritario) pero quizás no tenga por ahora un impacto tan positivo, ni de lejos, en la situación del sector de la vivienda, el principal motor del crecimiento económico español en los últimos años, hasta la primavera del año pasado. Es, en todo caso, una buena noticia para las propias entidades financieras en la medida en que sus clientes tienen riesgos menores de incurrir en incumplimiento de sus contratos crediticios.
En los dos o tres últimos años, las compras de algunas viviendas y las hipotecas asociadas a las mismas se habían concedido a compradores de pisos que difícilmente cumplirían los requisitos de una política bancaria prudente y rigurosa. El ahogo de algunos de estos clientes bancarios a la hora de devolver sus créditos, en algunos casos con financiaciones del 100% del inmueble, está suavizándose desde hace tres meses y es probable que a finales de año lleguen a soportar costes financieros cercanos a cero, posiblemente por debajo de la inflación. Ello no significa que todos los que se mueven en dificultades de devolución de la hipoteca vayan a ver resueltos sus problemas, pero al menos sí gozarán de un importante alivio.
Los descensos del Euribor no parece que puedan, sin embargo, facilitar un relanzamiento del sector de la vivienda residencial. Este mismo miércoles, un informe de los Registradores asegura que el stock de pisos sin vender en España tardará entre dos y tres años en ser digerido, estimación que tiene en cuenta el desfase que se produjo sobre todo en los dos últimos años entre la oferta y la demanda.
Las ventas de pisos se encuentran en estos momentos en situación muy precaria no ya por el coste de la financiación, que se encuentra en una de sus cotas más bajas de los últimos 5 años y con tendencia a bajar, sino por razones de otro tipo. Primero, la reticencia de muchos compradores a lanzarse en estos momentos de incertidumbre económica y del empleo a realizar una inversión de cierta envergadura, como es la adquisición de una vivienda. Segundo, porque los flujos demográficos ya no tienen la intensidad de hace dos o tres años, cuando las tasas de natalidad y la presión inmigratoria estaban en su mejor momento. Y tercero, porque la vivienda nueva disponible está teniendo bastante reticencia a la hora de ajustar los precios a las nuevas realidades, que demandan unos precios inferiores entre un 20% y un 30% a los que se están pidiendo a los potenciales compradores.
No hay demanda de vivienda en estos momentos, o es muy inferior a la potencial, porque los posibles compradores tienen la seguridad de que a la vuelta de unos meses se encontrarán las mismas viviendas a precios mucho más bajos y porque los compradores creen que los tipos de interés van a seguir a la baja, mejorando la posición compradora. El mercado está completamente en manos de los compradores como no sucedía en España desde hace más de diez años. Es posible que la disponibilidad crediticia sea menor que en los últimos años, pero muchos compradores potenciales ni siquiera se acercan por el banco. De momento, la esperanza de que el abaratamiento del dinero surta efectos en una aceleración de las inversiones, al menos en la vivienda, es bastante remota, máxime cuando el calendario de bajadas de tipos de interés está muy consolidado y tiene una alta credibilidad de cara a los próximos meses.
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